Esta calculadora hipotecaria utiliza la fórmula de amortización francesa (la misma que aplican todos los bancos españoles) para calcular con precisión tu cuota mensual, el total de intereses y el desglose anual de tu préstamo.
Calcula tu cuota hipotecaria
Rellena los campos con los datos de tu préstamo
Cómo funciona el simulador hipotecario
La fórmula que aplica este simulador es la cuota constante de amortización francesa, que es el sistema que utilizan prácticamente todos los bancos en España para calcular hipotecas:
Cuota = C × [r × (1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1]
Donde C = capital, r = tipo mensual (TIN anual ÷ 12), n = número de cuotas
Esta fórmula garantiza que cada mes pagas la misma cuota, aunque la proporción entre intereses y amortización de capital varía: al principio pagas más intereses y al final más capital.
Factores que determinan tu cuota mensual
Capital solicitado: Cuanto mayor sea el préstamo, mayor será la cuota. Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación o compraventa (el que sea menor). Para el 20% restante necesitas ahorros propios.
Tipo de interés (TIN): Es el coste del dinero. En hipotecas variables equivale a Euríbor + diferencial del banco. En fijas es un tipo pactado que no varía. El Euríbor en 2026 se sitúa alrededor del 2,87%.
Plazo del préstamo: A mayor plazo, menor cuota mensual, pero más intereses totales pagados. La diferencia entre 20 y 30 años puede suponer más de 30.000 € en intereses adicionales para un préstamo de 200.000 €.
Entrada o ahorros: El importe que aportas de tus ahorros reduce el capital financiado y, por tanto, la cuota mensual y los intereses totales.
💡 ¿Necesitas ayuda con tu hipoteca?
Un experto de iAhorro compara +20 bancos gratis y negocia las mejores condiciones para ti.
Pide tu estudio gratis →Tabla de cuotas orientativas 2026
| Capital | 20 años · 2,87% | 25 años · 2,87% | 30 años · 2,87% |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 549 €/mes | 469 €/mes | 418 €/mes |
| 150.000 € | 824 €/mes | 703 €/mes | 626 €/mes |
| 200.000 € | 1.099 €/mes | 938 €/mes | 835 €/mes |
| 250.000 € | 1.373 €/mes | 1.172 €/mes | 1.044 €/mes |
| 300.000 € | 1.648 €/mes | 1.406 €/mes | 1.252 €/mes |
* Estimaciones al 2,87% TIN. Los bancos aplican además seguros y comisiones que pueden elevar el TAE.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco aplica al capital para calcular los intereses. Este simulador utiliza el TIN.
El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además todos los gastos asociados: comisiones de apertura, seguros vinculados, gastos de tasación, etc. El TAE siempre es superior al TIN y es el indicador correcto para comparar hipotecas entre distintos bancos.
⚠️ Cuando pidas ofertas a los bancos, compara siempre por TAE, nunca solo por TIN. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy diferentes si una tiene comisiones y seguros vinculados obligatorios.
Cuánto puedo pagar de hipoteca según mis ingresos
La regla general que aplican los bancos es que la cuota hipotecaria no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales del solicitante o unidad familiar. Algunos bancos son más restrictivos y aplican el límite del 30%.
- Ingresos netos de 2.000 €/mes → cuota máxima recomendada: 700 €
- Ingresos netos de 2.500 €/mes → cuota máxima recomendada: 875 €
- Ingresos netos de 3.000 €/mes → cuota máxima recomendada: 1.050 €
- Ingresos netos de 4.000 €/mes → cuota máxima recomendada: 1.400 €
Este límite tiene en cuenta que necesitas margen financiero para hacer frente a otros gastos fijos (alquiler, suministros, alimentación, transporte) y construir un fondo de emergencia.
Hipoteca fija, variable o mixta: ¿cuál elegir en 2026?
Hipoteca fija: El tipo de interés no varía durante toda la vida del préstamo. Te da certeza absoluta sobre tu cuota mensual. En 2026, los mejores tipos fijos a 25-30 años rondan el 2,5%-3,0% TIN.
Hipoteca variable: El tipo se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) en función del Euríbor. Con el Euríbor en el 2,87% en 2026, los diferenciales más competitivos (Euríbor + 0,49%) hacen que la cuota inicial sea atractiva, pero conlleva incertidumbre.
Hipoteca mixta: Fija durante los primeros 5-10 años y variable el resto. Es la opción más contratada en 2026 por combinar seguridad inicial con potencial de ahorro a largo plazo.
No. El simulador calcula únicamente la cuota mensual basada en el capital, tipo y plazo. Los gastos de constitución (tasación 250-600 €, notaría 600-1.200 €, registro 300-700 €, gestoría 300-500 €) y los impuestos de compra (ITP o IVA, según si es vivienda usada o nueva) se añaden aparte y no forman parte de la cuota mensual.
Sí. Desde la Ley Hipotecaria de 2019, la comisión por amortización anticipada está limitada al 0,25% los primeros 3 años (0,15% del año 3 al 5) y cero comisión a partir del año 5. Amortizar capital reduce el importe sobre el que se calculan los intereses y puede ahorrarte miles de euros.
Tu cuota se revisa con el nuevo valor del Euríbor. Una subida de 1 punto en el Euríbor equivale a un incremento de unos 50-55 € mensuales por cada 100.000 € de capital pendiente a 25 años. Por eso es fundamental tener un margen financiero suficiente al firmar.
Con el sistema francés (el más habitual en España), cada cuota tiene una parte de intereses y una de amortización de capital. Al principio, el capital pendiente es mayor, así que los intereses son mayores. Con el paso del tiempo, el capital baja y la proporción de amortización sube. Por eso amortizar en los primeros años tiene mayor impacto en el ahorro total.